Стоимость столичного жилья такова, что покупатели все чаще решаются попытать счастья в пригороде Киева, а именно — в городах Ирпень, Буча, Бровары, Вишневое, Вышгород, Боярка, Борисполь, Украинка. В чем преимущество этой зоны и какие риски существуют при покупке недвижимости?
Комфортные цены на жилье предлагаются не только в строящихся многоэтажках, но и в небольших домах в 3-4 этажа, застройщиками которых являются физические лица. Очень часто они используют в своих сделках схемы предварительного договора. Он представляет собой документ, который подписывают продавец и покупатель, и который гласит, что через какое-то время (часто — неопределенное), когда у застройщика будут права на квартиру, он продаст ее покупателю по указанной цене. То есть, покупатель приобретает только право на заключение договора купли-продажи, оплачивая при этом практически 100% залога. Таким образом, если застройщик не достроит дом или передаст его другому лицу, покупатель может надеяться в лучшем случае только на возврат уплаченной суммы.
Еще одним риском является отличие реальной квартиры от той, которая была описана и обещана в предварительном договоре. Никакой ответственности за это застройщик не несет, разве что эта ответственность была прописана в договоре. Что можно сделать покупателю? Только принять квартиру или же идти в суд.
Физические лица в качестве застройщиков также не слишком надежны. С ними может случиться болезнь, несчастный случай и тому подобное, а наследники вряд ли захотят принимать на себя обязательства предварительного договора, тем более, если вообще не занимаются строительством. В таком случае покупатель может или получить недострой, или же вообще остаться и без жилья, и без денег.
Физические лица также часто занимаются самостроем, не оформляя необходимые для строительства документы. Есть еще риск, что дом проходит по документам как одноквартирный, хотя на деле это не так, что в будущем значительно усложнит процедуру сдачи дома в эксплуатацию.
В нашей стране закон не способен эффективно регулировать действия застройщика-физического лица, поэтому надеяться на то, что в неблагоприятных случаях покупатель получит обратно свои деньги, крайне сложно.
Как же себя обезопасить? Во-первых, обращаться только к проверенным застройщикам, чья репутация подтверждена, кто зарегистрирован как физическое лицо СПД. Во-вторых, внимательно проверить документы о праве на землю — акт о праве собственности либо договор аренды, что менее предпочтительно, а также целевое назначение земли — оно должно быть указано, как «строительство многоквартирного жилого дома». В-третьих, убедиться в наличии технических условий на подключение коммуникаций — воды, канализации, света, газа, тепла. Обязательно должен присутствовать проект строительства, составленный лицензированным архитектором, а также декларация на начало строительных работ.
Ну и самое главное — внимательно и очень тщательно читать предварительный договор, желательно, с опытным юристом, уточнять все спорные моменты. Это не отменит всех рисков, однако повысит шансы покупателя в конечном итоге получить ожидаемую квартиру.